Bewerte Immobilien einfach marktbasiert!
✔ Haus
✔Apartment
✔Grundstück

Wie werden Immobilien bewertet?

Je nach Art der Immobilie kommen verschiedene Bewertungsverfahren in Betracht. Die besten und relevantesten Informationen sind hierbei Informationen über Kaufpreise ähnlicher Verkäufe, die am Markt tatsächlich durchgeführt wurden. Gerade am teilweise trägen Immobilienmarkt sind Verkäufe nahezu gleicher Immobilien sehr selten beobachtbar. Daher wird häufig auf ähnliche Immobilien abgestellt, die u.A. eine vergleichbare Lage, Aufteilung und Bausubstanz aufweisen. Hierbei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren – der Wert einer Immobilie entspricht dem Verkaufspreis ähnlicher Immobilien korrigiert um gewisse Auf- bzw. Abschläge. Das Verfahren basiert also auf Kaufpreisen ähnlicher Immobilien, die als Vergleichswerte herangezogen werden. Anwendung findet es u.A. häufig bei einem Apartment oder einem Grundstück.

Gibt es weitere Bewertungsmethoden?

Eine weitere Methode ist die Ertragswertmethode, die den Wert der zukünftigen Zahlungsströme (i.W. Mietzahlungen) widerspiegelt. Diese Methode wird auch häufig dann angewendet, wenn wenig vergleichbare Immobilienverkäufe beobachtbar sind. Außerdem ist diese Methode für Kapitalanlegern interessant, da sie die zukünftigen Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie betrachtet. Hierfür werden häufig Vergleichsmieten herangezogen – sprich Mieten, die mit vergleichbaren Mietwohnungen erzielt werden. Eine weitere Methode stellt das Sachwertverfahren dar, dass mangels vergleichbarer Kaufpreise oder Mietzinsen den Reproduktionswert der Immobilie schätzt. Anwendung findet es u.A. häufig bei einem Apartment oder einem Haus, das zu Renditezwecken gehalten wird.

Woher kommen die Vergleichswerte?

Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.

Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.

Welche Qualität haben die Vergleichswerte?

Die Vergleichswerte spiegeln tatsächlich am Markt angebotene Verkaufspreise bzw. Mietpreise wider. Von daher stellen die Daten keine Schätzungen, sondern Tatsachen dar, die für die Immobilienbewertung hoch relevant sind. Letztendlich sind nur Verkaufsangebote und Vermietungsangebote enthalten, die auch tatsächlich im Internet angeboten werden – sprich der Öffentlichkeit unterbreitet werden. Es wird bspw. die Gruppe von Immobilienverkäufen und Vermietungen vernachlässigt, die direkt oder über einen Makler direkt an den neuen Eigentümer bzw. Mieter übergehen ohne dass diese Angebote öffentlich bekannt gemacht werden. Der Verzicht auf die öffentliche Bekanntmachung resultiert in der Regel daraus, dass die Angebote zu außerordentlich guten Konditionen angeboten werden, die direkt durch den neuen Eigentümer bzw. Mieter angenommen werden. Die Vernachlässigung dieser Gruppe schränkt die Relevanz der Daten nicht ein, da Immobilienangebote zu außerordentlichen Konditionen in der Immobilienbewertung ohnehin eliminiert werden müssten. Darüber hinaus werden die gesammelten Daten durch diverse Prüfalgorythmen validiert und ggfs. aussortiert, wenn gewisse Qualitätskriterien nicht erfüllt sind.

Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?

• Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.


• Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.


• Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.


• Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden