Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Berlin (10961)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Berlin (10961) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Berlin (10961)
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Bewertung: Apartment |
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Berlin (10961) |
| Kaufpreis : | 6.232,14 |
| Kaltmiete: | 13,75 |
| Multiplikator: | 37,8 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 3.000,00 | 6,37 |
| Unteres Drittel (33%) | 5.580,10 | 13,07 |
| Mittel (50%) | 6.232,14 | 13,75 |
| Oberes Drittel (67%) | 7.069,61 | 21,49 |
| Maximum | 15.114,63 | 32,40 |
| Anzahl an Apartments | 792 | 45 |
Apartment in Berlin (10961)
In Berlin (10961) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 6.232,14 €/m². In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 13,75 €/m². Beide Werte liegen oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Die Umgebung scheint daher insgesamt im gehobenen Preissegment zu liegen. Das gilt für das Mieten von Wohnungen und auch das Kaufen von Eigentumswohnungen. Aus der Sicht des Kapitalanlegers ergibt sich ein Mutliplikator von 37,8. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Im Vergleich erscheinen die Einnahmen aus der Vermietung gering im Hinblick auf den zu zahlenden Kaufpreis. Diese Werte variieren insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Der relevanteste Bewertungsparameter für das Vergleichswertverfahren ist der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn nun beispielshaft ein 80 m² Apartment bewertet wird, dann ergbit sich unter Berücksichtigung des oben angegebenen Werts ein Vergleichswert von 499.000 €. Für das Ertagswertverfahren ist hingegen die durchschnittliche Miete der relevanteste Bewertungsparameter (für weitere Parameter siehe). Bei Verwendung der oben ermittelten durchschnittlichen Miete ergibt sich ein Ertragswert von 515.000 €. Beide Werte können voneinander abweichen. Dennoch stellen beide Werte valide Apartmentbewertungen dar. Sie sind lediglich anhand verschiedener Bewertungsverfahren errechnet worden. Die zwei verwendeten Wertfaktoren stellen jeweils den Querschnitt der Preise für diese Postleitzahl dar. Daher repräsentieren sie das "Durchschnittsapartment".
Apartments sind häufig sehr unterschiedlich bzw. individuel hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Zustand und Alter. Unter Umständen sind Wohnungen im selben Gebäude teilweise vergleichbar. In der Immobilienbewertung liegen hier aber selten Vergleichswerte vor. Daher ist das Abstellen auf das "Durchschnittsapartment" selten sachgerecht. Vielmehr ist eine Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten sinnvoll. Besonders gut geschnittene Wohnungen, die ruhige Lage und auch der freie Blick ins Grüne werden durch den Käufer häufig durch einen Preisaufschlag honoriert. Nehmen wir also an, dass der Preisaufschlag im oberen Bereich der Preisskala liegt. Daraus ergibt sich ein Ertragswert von 976.000 € und ein Vergleichswert von 603.000 € . Die Bewertungen repräsentieren weiterhin eine 80 m² Wohnung im Raum Berlin (10961).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Berlin (10961)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Haus |
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Berlin (10961) |
| Kaufpreis : | 1.954,80 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.283,42 | |
| Unteres Drittel (33%) | 1.712,53 | |
| Mittel (50%) | 1.954,80 | |
| Oberes Drittel (67%) | 3.679,36 | |
| Maximum | 8.481,93 | |
| Anzahl an Häusern | 82 |
#günstiges Wohnen
Haus in Berlin (10961)
In Berlin (10961) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 1.954,80 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Wohnen in gekauften Eigenheime erscheint sinnvoll, da die Quadratmeterpreise vergleichsweise günstig ausfallen. Der durchschnittliche Kaufpreis hängt insbesondere von der Ausprägung folgender Faktoren ab:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Praxis basiert die Immobilienbewertung von Häusern im Wesentlichen auf dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der durchschnittliche Kaufpreis zur Wertermittlung verwendet. Unter Verwendung des oben angegebenen Kaufpreises ergibt sich für ein 120 m² Haus ein Vergleichswert von 235.000 €. Bewertet wurde hier also das "Durchschnittshaus" in dieser Umgebung.
Insbesondere Häuser weichen in ihren individuellen Gegenbenheiten stark voneinander ab. Deshalb ist in der Regel die Bewertung des "Durchschnittshauses" nicht ausreichend. Vielmehr müssen Anpassungen des verwendeten Kaufpreises an die individuellen Gegebenheiten vorgenommen werden (siehe Faktoren oben). Bspw werden besonders gut ausgestattete Häuser in der Regel mit einem höheren Kaufpreis versehen. Nehmen wir nun an, dass das Haus besonders luxuriös ausgestattet ist, sodass der durchschnittliche Kaufpreis im oberen Bereich der Preisspanne liegt. In diesem Fall führt die Bewertung des 120 m² Hauses zu einem Vergleichswert von 474.000 €. Dieser spiegelt die gehobene Ausstattung des Hauses und das Preissegment im Raum Berlin (10961) wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
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Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die deutsche Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie wird vom Käufer des Grundstücks oder der Immobilie entrichtet. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt in der Regel zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Berlin (10961)
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Bewertung: Grundstück |
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Berlin (10961) |
| Kaufpreis : | 4.873,77 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 4.873,77 |
| Unteres Drittel (33%) | 4.873,77 |
| Mittel (50%) | 4.873,77 |
| Oberes Drittel (67%) | 4.873,77 |
| Maximum | 4.873,77 |
| Anzahl an Grundstücken | 7 |
Grundstück in Berlin (10961)
In Berlin (10961) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 4.873,77 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise günstig. Sie liegen also unter dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 4.386.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 4.386.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Berlin (10961) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
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Welche Werbungskosten kann der Mieter geltend machen?
Der Mieter einer Mietwohnung kann in seiner Einkommensteuererklärung in der Regel keine direkten Kosten für die Miete oder die Wohnung selbst absetzen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, wie beispielsweise haushaltsnahe Dienstleistungen, Handwerkerleistungen oder bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Arbeit im Homeoffice, die unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd geltend gemacht werden können.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Zu der Postleitzahl Berlin (10961) gehören auch folgende Gebiete:
- Berlin
- Kreuzberg