Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Breydin (16230)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Breydin (16230) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Breydin (16230)
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
|
Bewertung: Apartment |
|
Breydin (16230) |
| Kaufpreis : | 3.040,54 |
| Kaltmiete: | 8,48 |
| Multiplikator: | 29,9 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.860,00 | 4,29 |
| Unteres Drittel (33%) | 1.890,60 | 7,75 |
| Mittel (50%) | 3.040,54 | 8,48 |
| Oberes Drittel (67%) | 4.193,13 | 10,40 |
| Maximum | 4.485,59 | 13,51 |
| Anzahl an Apartments | 4 | 29 |
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
Apartment in Breydin (16230)
In Breydin (16230) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 3.040,54 €/m². In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 8,48 €/m². Beide Werte liegen unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Wohnen in Mietwohnungen und auch das Kaufen von Eigentumswohnungen erscheint in dieser Umgebung vergleichsweise günstig zu sein. Aus der Sicht des Kapitalanlegers ergibt sich ein Mutliplikator von 29,9. Dieser fällt vergleichsweise niedrig aus, sodass der Wert auf erhöhtes Renditepotenzial hindeutet. Das Kaufen und gleichzeitige Vermieten von Apartments erscheint lukrativ, da der die Mieteinahmen den Kaufpreis relativ schnell amortisieren. Diese Werte variieren insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Der relevanteste Bewertungsparameter für das Vergleichswertverfahren ist der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn nun beispielshaft ein 80 m² Apartment bewertet wird, dann ergbit sich unter Berücksichtigung des oben angegebenen Werts ein Vergleichswert von 243.000 €. Für das Ertagswertverfahren ist hingegen die durchschnittliche Miete der relevanteste Bewertungsparameter (für weitere Parameter siehe). Bei Verwendung der oben ermittelten durchschnittlichen Miete ergibt sich ein Ertragswert von 241.000 €. Beide Werte können voneinander abweichen. Dennoch stellen beide Werte valide Apartmentbewertungen dar. Sie sind lediglich anhand verschiedener Bewertungsverfahren errechnet worden. Die zwei verwendeten Wertfaktoren stellen jeweils den Querschnitt der Preise für diese Postleitzahl dar. Daher repräsentieren sie das "Durchschnittsapartment".
Apartments sind häufig sehr unterschiedlich bzw. individuel hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Zustand und Alter. Unter Umständen sind Wohnungen im selben Gebäude teilweise vergleichbar. In der Immobilienbewertung liegen hier aber selten Vergleichswerte vor. Daher ist das Abstellen auf das "Durchschnittsapartment" selten sachgerecht. Vielmehr ist eine Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten sinnvoll. Besonders gut geschnittene Wohnungen, die ruhige Lage und auch der freie Blick ins Grüne werden durch den Käufer häufig durch einen Preisaufschlag honoriert. Nehmen wir also an, dass der Preisaufschlag im oberen Bereich der Preisskala liegt. Daraus ergibt sich ein Ertragswert von 346.000 € und ein Vergleichswert von 341.000 € . Die Bewertungen repräsentieren weiterhin eine 80 m² Wohnung im Raum Breydin (16230).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Breydin (16230)
|
Bewertung: Haus |
|
|
Breydin (16230) |
| Kaufpreis : | 2.744,93 |
| Kaltmiete: | 10,09 |
| Multiplikator: | 22,67 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 52,23 | 9,92 |
| Unteres Drittel (33%) | 2.262,04 | 9,92 |
| Mittel (50%) | 2.744,93 | 10,09 |
| Oberes Drittel (67%) | 3.492,38 | 10,38 |
| Maximum | 9.756,10 | 15,30 |
| Anzahl an Häusern | 554 | 15 |
Haus in Breydin (16230)
In Breydin (16230) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.744,93 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 10,09 €/m². Der Kaufpreis übersteigt den deutschlandweiten Durchschnitt und die Miete liegt unterhalb des Durchschnitts. Das Kaufen erscheint daher teurer als das Mieten von Häusern. Der Mutliplikator in Höhe von 22,7 repräsentiert das Renditepotenzial. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Breydin (16230). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 329.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 488.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 438.000 € und Ertragswert von 548.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Einkommensteuer aus der Sicht des Vermieters?
Die deutsche Einkommensteuer betrifft auch Mietwohnungsbesitzer, die Einnahmen aus der Vermietung ihrer Immobilie erzielen. Die erzielten Mieteinnahmen müssen in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Dabei können bestimmte Ausgaben wie Werbungskosten oder Abschreibungen auf die Immobilie geltend gemacht werden, um die steuerliche Belastung zu reduzieren.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Breydin (16230)
|
Bewertung: Grundstück |
|
|
Breydin (16230) |
| Kaufpreis : | 160,67 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 17,19 |
| Unteres Drittel (33%) | 109,82 |
| Mittel (50%) | 160,67 |
| Oberes Drittel (67%) | 218,55 |
| Maximum | 545,06 |
| Anzahl an Grundstücken | 123 |
Grundstück in Breydin (16230)
In Breydin (16230) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 160,67 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise teuer. Sie liegen also über dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 145.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 225.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Breydin (16230) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
Finde Grundstückspreise für andere Postleitzahlen:
Wo ist geregelt was und wie groß auf einem Grundstück gebaut werden kann?
Die Regelungen für den Umfang und die Art des Bauens auf einem Grundstück sind in den örtlichen Baubestimmungen und dem Bebauungsplan festgelegt. Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Bebauung auf einem bestimmten Grundstück zulässig ist und welche Einschränkungen hinsichtlich der Größe, Form und Nutzung gelten. Die örtlichen Baubestimmungen enthalten detailliertere Vorgaben, wie beispielsweise Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen, maximal zulässige Gebäudehöhen und -maße sowie Vorschriften zum Brandschutz und zur Barrierefreiheit.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Zu der Postleitzahl Breydin (16230) gehören auch folgende Gebiete:
- Breydin
- Britz
- Chorin
- Melchow
- Sydower Fließ