Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Glashütte (1768)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Glashütte (1768) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Glashütte (1768)
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Apartment |
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Glashütte (1768) |
| Kaufpreis : | 1.777,45 |
| Kaltmiete: | 5,63 |
| Multiplikator: | 26,3 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 590,17 | 4,64 |
| Unteres Drittel (33%) | 1.684,66 | 5,50 |
| Mittel (50%) | 1.777,45 | 5,63 |
| Oberes Drittel (67%) | 1.785,09 | 6,00 |
| Maximum | 2.000,00 | 7,20 |
| Anzahl an Apartments | 34 | 40 |
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
Apartment in Glashütte (1768)
In Glashütte (1768) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 1.777,45 €/m². In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 5,63 €/m². Beide Werte liegen unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Wohnen in Mietwohnungen und auch das Kaufen von Eigentumswohnungen erscheint in dieser Umgebung vergleichsweise günstig zu sein. Aus der Sicht des Kapitalanlegers ergibt sich ein Mutliplikator von 26,3. Dieser fällt vergleichsweise niedrig aus, sodass der Wert auf erhöhtes Renditepotenzial hindeutet. Das Kaufen und gleichzeitige Vermieten von Apartments erscheint lukrativ, da der die Mieteinahmen den Kaufpreis relativ schnell amortisieren. Diese Werte variieren insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Der relevanteste Bewertungsparameter für das Vergleichswertverfahren ist der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn nun beispielshaft ein 80 m² Apartment bewertet wird, dann ergbit sich unter Berücksichtigung des oben angegebenen Werts ein Vergleichswert von 142.000 €. Für das Ertagswertverfahren ist hingegen die durchschnittliche Miete der relevanteste Bewertungsparameter (für weitere Parameter siehe). Bei Verwendung der oben ermittelten durchschnittlichen Miete ergibt sich ein Ertragswert von 93.000 €. Beide Werte können voneinander abweichen. Dennoch stellen beide Werte valide Apartmentbewertungen dar. Sie sind lediglich anhand verschiedener Bewertungsverfahren errechnet worden. Die zwei verwendeten Wertfaktoren stellen jeweils den Querschnitt der Preise für diese Postleitzahl dar. Daher repräsentieren sie das "Durchschnittsapartment".
Apartments sind häufig sehr unterschiedlich bzw. individuel hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Zustand und Alter. Unter Umständen sind Wohnungen im selben Gebäude teilweise vergleichbar. In der Immobilienbewertung liegen hier aber selten Vergleichswerte vor. Daher ist das Abstellen auf das "Durchschnittsapartment" selten sachgerecht. Vielmehr ist eine Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten sinnvoll. Besonders gut geschnittene Wohnungen, die ruhige Lage und auch der freie Blick ins Grüne werden durch den Käufer häufig durch einen Preisaufschlag honoriert. Nehmen wir also an, dass der Preisaufschlag im oberen Bereich der Preisskala liegt. Daraus ergibt sich ein Ertragswert von 113.000 € und ein Vergleichswert von 146.000 € . Die Bewertungen repräsentieren weiterhin eine 80 m² Wohnung im Raum Glashütte (1768).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Glashütte (1768)
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Haus |
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Glashütte (1768) |
| Kaufpreis : | 1.581,25 |
| Kaltmiete: | 8,00 |
| Multiplikator: | 16,47 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 169,78 | 8,00 |
| Unteres Drittel (33%) | 1.437,39 | 8,00 |
| Mittel (50%) | 1.581,25 | 8,00 |
| Oberes Drittel (67%) | 2.047,95 | 8,00 |
| Maximum | 27.400,00 | 8,00 |
| Anzahl an Häusern | 326 | 2 |
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
Haus in Glashütte (1768)
In Glashütte (1768) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 1.581,25 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 8,00 €/m². Beide Werte liegen unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. In dieser Postleitzahl erscheint das Wohnen in Mietshäusern und Eigenheimen daher günstig. Der Mutliplikator in Höhe von 16,5 repräsentiert das Renditepotenzial. Da der Multiplikator vergleichsweise niedrig ausfällt, deutet es auf ein erhöhtes Renditepotenzial hindeutet hin. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Glashütte (1768). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 190.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 325.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 295.000 € und Ertragswert von 325.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Wie prognostiziere ich bei der Immobilienbewertung zukünftige Einnahmen?
Bei der Prognose zukünftiger Einnahmen bei der Immobilienbewertung werden historische Daten, Markttrends und Einschätzungen der Marktlage berücksichtigt. Eine gründliche Analyse der aktuellen Mietpreise, Mieterträge vergleichbarer Immobilien in der Umgebung sowie potenzieller Nachfragefaktoren wie Standort, Infrastruktur und demografische Entwicklung hilft, zukünftige Einnahmen abzuschätzen. Zudem können Faktoren wie Mietverträge, Mieterfluktuation, Inflation und mögliche Renovierungsmaßnahmen Einfluss auf die Einnahmenprognose haben.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Glashütte (1768)
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Bewertung: Grundstück |
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Glashütte (1768) |
| Kaufpreis : | 100,13 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 21,41 |
| Unteres Drittel (33%) | 76,00 |
| Mittel (50%) | 100,13 |
| Oberes Drittel (67%) | 126,65 |
| Maximum | 225,00 |
| Anzahl an Grundstücken | 38 |
Grundstück in Glashütte (1768)
In Glashütte (1768) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 100,13 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise teuer. Sie liegen also über dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 90.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 114.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Glashütte (1768) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
Finde Grundstückspreise für andere Postleitzahlen:
Der Gebäudezustand in der Immobilienbewertung?
Der Gebäudezustand ist wichtig in der Immobilienbewertung, da er direkte Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie hat. Im Vergleichswertverfahren wird der Gebäudezustand berücksichtigt, indem ähnliche Immobilien in der Umgebung verglichen werden, die einen vergleichbaren Zustand aufweisen. Beim Ertragswertverfahren fließt der Gebäudezustand in die Berechnung der erzielbaren Mieteinnahmen ein, da ein guter Zustand höhere Mieten ermöglichen kann, während ein schlechter Zustand zu niedrigeren Mieteinnahmen führen kann.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?
- Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.
- Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.
- Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.
- Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden
Zu der Postleitzahl Glashütte (1768) gehören auch folgende Gebiete:
- Bärenhecke
- Börnchen
- Cunnersdorf
- Dittersdorf
- Glashütte
- Hausdorf
- Hermsdorf
- Hirschbach
- Johnsbach
- Luchau
- Neudörfel
- Niederfrauendorf
- Oberfrauendorf
- Reinhardtsgrimma
- Rückenhain
- Schlottwitz