Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Hoisdorf (22961)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Hoisdorf (22961) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Hoisdorf (22961)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Apartment |
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Hoisdorf (22961) |
| Kaufpreis : | 2.068,97 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 2.068,97 | |
| Unteres Drittel (33%) | 2.068,97 | |
| Mittel (50%) | 2.068,97 | |
| Oberes Drittel (67%) | 2.068,97 | |
| Maximum | 2.068,97 | |
| Anzahl an Apartments | 3 |
#günstiges Wohnen
Apartment in Hoisdorf (22961)
In Hoisdorf (22961) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 2.068,97 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Der Preis deutet daher auf eine vergleichsweise günstige Umgebung in Bezug auf den Quadratmeterpreis beim Kauf von Immobilien hin. Durchschnittliche Quadratmeterpreise können insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Eine bespielhafte Bewertung eines 80 m² Apartments nach dem Vergleichswertverfahren ergibt einen Wert der Eigentumswohnung von 166.000 €. Der Wertermittlung liegt der durchschnittliche Kaufpreis (wie oben angegeben) zugrunde. Bewertet wurde somit das "Durchschnittsapartment" in dieser Postleitzahl.
Das "Durschschnittsapartment" spiegelt in der Regel nicht die individuellen Gegebenheiten der zu bewertenden Eigentumswohnung wieder. Dort spielen diverse Faktoren eine Rolle (siehe oben). Daher müssen die Bewertungsparameter - in diesem Fall der Kaufpreis je Quadratmeter - an die spezifischen Gegebenheiten angepasst werden. Das erfolgt in der Regel über Preisauf- bzw. Preisabschläge. Ein Neubau hat grundsätzlich einen höheren Quadratmeterpreis als eine renovierungsbedürftige Wohnung, die bereits vor vielen Jahren gebaut wurde. Nehmen wir also einen Neubau im oberen Bereich der Preisspanne an. Dann ergibt sich ein Wert des Apartments in Höhe von 166.000 € nach dem Vergleichswertverfahren. Dieser Wert repräsentiert eine 80 m² Wohnung im Raum Hoisdorf (22961).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Hoisdorf (22961)
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Bewertung: Haus |
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Hoisdorf (22961) |
| Kaufpreis : | |
| Kaltmiete: | 13,97 |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 13,97 | |
| Unteres Drittel (33%) | 13,97 | |
| Mittel (50%) | 13,97 | |
| Oberes Drittel (67%) | 13,97 | |
| Maximum | 13,97 | |
| Anzahl an Häusern | 1 |
Haus in Hoisdorf (22961)
Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 13,97 €/m². Die Miete liegt dabei oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Mieten erscheint daher teuer in dieser Postleitzahl. Die Miete variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Praxis basiert die Immobilienbewertung von Häusern im Wesentlichen auf dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Die durchschnittliche Kaltmiete stellt beim Ertragswertverfahren den bedeutsamsten Bewertungsparameter dar. Daneben gibt es noch weitere Parameter. Unter Verwendung der oben angegebenen Miete ergibt sich für ein 120 m² Haus ein Ertragswert von 790.000 €. Diese Bewertung repräsentiert das "Durchschnittshaus" in dieser Postleitzahl.
Insbesondere Häuser weichen in ihren individuellen Gegenbenheiten stark voneinander ab. Da ist in der Regel die Bewertung des "Durchschnittshauses" nicht ausreichend. Vielmehr müssen Anpassungen der verwendeten Kaltmiete an die individuellen Gegebenheiten vorgenommen werden. Bspw kommt die Lage von Häusern in besonders beliebten Wohnviertel häufig mit Preisaufschlägen einher. Nehmen wir also eine besonders gute Lage der Immobilie an, sodass die Miete im oberen Drittel der Preisspanne liegt, dann ergibt sich ein Ertragswert von 790.000 €. Auch dieser repräsentiert ein 120 m² Haus im Raum Hoisdorf (22961). Wenn hingegen die tatsächliche Miete oder die langfristig realistisch erzielbare Miete bekannt ist, sollte diese zur Bewertung herangezogen werden.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Kosten sind bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren einzubeziehen?
Bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren sind vor allem die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie von Bedeutung. Zu den einzubeziehenden Kosten zählen die erzielten Mieteinnahmen, eventuelle Mietausfälle oder Leerstände, die Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten. Zudem sind auch Aspekte wie die Restnutzungsdauer der Immobilie, der Liegenschaftszinssatz und der Kapitalisierungszinssatz relevante Faktoren bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren.
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Der Standort in der Immobilienbewertung?
Der Standort einer Immobilie spielt sowohl beim Vergleichswertverfahren als auch beim Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle in der Immobilienbewertung. Beim Vergleichswertverfahren wird der Standort als ein entscheidender Faktor betrachtet, da er die Vergleichbarkeit mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung beeinflusst. Beim Ertragswertverfahren wird der Standort hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Mieteinnahmen und das Wertpotenzial der Immobilie bewertet, da er die Nachfrage und Attraktivität für potenzielle Mieter und Investoren beeinflusst.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Zu der Postleitzahl Hoisdorf (22961) gehören auch folgende Gebiete:
- Oetjendorf