Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Grube (23749)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Grube (23749) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Grube (23749)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Apartment |
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Grube (23749) |
| Kaufpreis : | 1.098,16 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.098,16 | |
| Unteres Drittel (33%) | 1.098,16 | |
| Mittel (50%) | 1.098,16 | |
| Oberes Drittel (67%) | 2.155,86 | |
| Maximum | 4.209,05 | |
| Anzahl an Apartments | 3 |
#günstiges Wohnen
Apartment in Grube (23749)
In Grube (23749) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 1.098,16 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Der Preis deutet daher auf eine vergleichsweise günstige Umgebung in Bezug auf den Quadratmeterpreis beim Kauf von Immobilien hin. Durchschnittliche Quadratmeterpreise können insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Eine bespielhafte Bewertung eines 80 m² Apartments nach dem Vergleichswertverfahren ergibt einen Wert der Eigentumswohnung von 88.000 €. Der Wertermittlung liegt der durchschnittliche Kaufpreis (wie oben angegeben) zugrunde. Bewertet wurde somit das "Durchschnittsapartment" in dieser Postleitzahl.
Das "Durschschnittsapartment" spiegelt in der Regel nicht die individuellen Gegebenheiten der zu bewertenden Eigentumswohnung wieder. Dort spielen diverse Faktoren eine Rolle (siehe oben). Daher müssen die Bewertungsparameter - in diesem Fall der Kaufpreis je Quadratmeter - an die spezifischen Gegebenheiten angepasst werden. Das erfolgt in der Regel über Preisauf- bzw. Preisabschläge. Ein Neubau hat grundsätzlich einen höheren Quadratmeterpreis als eine renovierungsbedürftige Wohnung, die bereits vor vielen Jahren gebaut wurde. Nehmen wir also einen Neubau im oberen Bereich der Preisspanne an. Dann ergibt sich ein Wert des Apartments in Höhe von 212.000 € nach dem Vergleichswertverfahren. Dieser Wert repräsentiert eine 80 m² Wohnung im Raum Grube (23749).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Grube (23749)
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Bewertung: Haus |
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Grube (23749) |
| Kaufpreis : | 3.188,07 |
| Kaltmiete: | 10,91 |
| Multiplikator: | 24,35 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.725,19 | 10,91 |
| Unteres Drittel (33%) | 3.149,35 | 10,91 |
| Mittel (50%) | 3.188,07 | 10,91 |
| Oberes Drittel (67%) | 3.656,66 | 10,91 |
| Maximum | 6.158,33 | 10,91 |
| Anzahl an Häusern | 26 | 1 |
Haus in Grube (23749)
In Grube (23749) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 3.188,07 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 10,91 €/m². Beide Werte übersteigen den deutschlandweiten Durchschnitt. In dieser Umgebung ist damit das Mietwohnen und auch das Kaufen vergleichsweise teuer. Der Mutliplikator in Höhe von 24,4 repräsentiert das Renditepotenzial. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Grube (23749). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 383.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 552.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 483.000 € und Ertragswert von 552.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Werbungskosten kann der Vermieter geltend machen?
Die deutschen Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung für Vermietung und Verpachtung sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen. Sie können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, um die steuerliche Belastung zu reduzieren. Beispiele für Werbungskosten sind Reparatur- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer und Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie.
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Welche Werbungskosten kann der Mieter geltend machen?
Der Mieter einer Mietwohnung kann in seiner Einkommensteuererklärung in der Regel keine direkten Kosten für die Miete oder die Wohnung selbst absetzen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, wie beispielsweise haushaltsnahe Dienstleistungen, Handwerkerleistungen oder bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Arbeit im Homeoffice, die unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd geltend gemacht werden können.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?
- Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.
- Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.
- Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.
- Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden
Zu der Postleitzahl Grube (23749) gehören auch folgende Gebiete:
- Grube