Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Seedorf (23823)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Seedorf (23823) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Seedorf (23823)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Apartment |
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Seedorf (23823) |
| Kaufpreis : | |
| Kaltmiete: | 8,19 |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 8,05 | |
| Unteres Drittel (33%) | 8,10 | |
| Mittel (50%) | 8,19 | |
| Oberes Drittel (67%) | 8,33 | |
| Maximum | 10,62 | |
| Anzahl an Apartments | 6 |
#günstiges Wohnen
Apartment in Seedorf (23823)
In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 8,19 €/m². Die Miete liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts und deutet daher auf eine vergleichsweise günstige Wohnumgebung hin. Die Kaltmiete kann insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Die Immobilienbewertung von Apartments basiert in der Praxis in der Regel auf dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren. Bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ergibt sich zum Beispiel bei einer 80 m² Wohnung ein Apartmentwert in Höhe von 226.000 €. Dieser Wert basiert auf der durchschnittlichen Kaltmiete für Wohnungen in dieser Postleitzahl. Er repräsentiert folglich die "Durchschnittswohnung" in dieser Umgebung.
Das zu bewertende spezifische Apartment weicht in der Regel von der "Durchschnittswohnung" ab. Daher wird die tatsächliche bzw. langfristig realistisch erzielbare Miete von der verwendeten Durchschnittsmiete abweichen. Wenn die tatsächliche bzw. langfristig realistisch erzielbare Miete bekannt ist, sollte diese in die Bewertung einbezogen werden. Wenn diese nicht bekannt ist, sollten für die oben angegebenen Faktoren Auf- bzw. Abschläge auf die durchschnittliche Kaltmiete vorgenommen werden. Zum Beispiel erhöht eine besonders gute Lage die zu verwendende Kaltmiete, wohingegen eine schlechte Ausstattung die Kaltmiete senkt. Nehmen wir an, dass bspw die Lage und auch die Ausstattung besonders gut sind. Dann ergibt sich ein Wert für ein 80 m² Apartment im Raum Seedorf (23823) in Höhe von 237.000 €. Dieser repräsentiert einen Wert im oberen Drittel der Mietspanne nach dem Ertragswertverfahren in dieser Postleitzahl.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Seedorf (23823)
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Bewertung: Haus |
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Seedorf (23823) |
| Kaufpreis : | 2.751,72 |
| Kaltmiete: | 8,28 |
| Multiplikator: | 27,71 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 442,54 | 5,45 |
| Unteres Drittel (33%) | 2.336,78 | 7,32 |
| Mittel (50%) | 2.751,72 | 8,28 |
| Oberes Drittel (67%) | 3.069,30 | 8,39 |
| Maximum | 6.357,14 | 8,62 |
| Anzahl an Häusern | 110 | 3 |
Haus in Seedorf (23823)
In Seedorf (23823) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.751,72 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 8,28 €/m². Der Kaufpreis übersteigt den deutschlandweiten Durchschnitt und die Miete liegt unterhalb des Durchschnitts. Das Kaufen erscheint daher teurer als das Mieten von Häusern. Der Mutliplikator in Höhe von 27,7 repräsentiert das Renditepotenzial. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Seedorf (23823). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 330.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 346.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 393.000 € und Ertragswert von 360.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Werbungskosten kann der Vermieter geltend machen?
Die deutschen Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung für Vermietung und Verpachtung sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen. Sie können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, um die steuerliche Belastung zu reduzieren. Beispiele für Werbungskosten sind Reparatur- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer und Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie.
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Welche Kosten sind bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren einzubeziehen?
Bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren sind vor allem die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie von Bedeutung. Zu den einzubeziehenden Kosten zählen die erzielten Mieteinnahmen, eventuelle Mietausfälle oder Leerstände, die Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten. Zudem sind auch Aspekte wie die Restnutzungsdauer der Immobilie, der Liegenschaftszinssatz und der Kapitalisierungszinssatz relevante Faktoren bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Welche Qualität haben die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte spiegeln tatsächlich am Markt angebotene Verkaufspreise bzw. Mietpreise wider. Von daher stellen die Daten keine Schätzungen, sondern Tatsachen dar, die für die Immobilienbewertung hoch relevant sind. Letztendlich sind nur Verkaufsangebote und Vermietungsangebote enthalten, die auch tatsächlich im Internet angeboten werden – sprich der Öffentlichkeit unterbreitet werden. Es wird bspw. die Gruppe von Immobilienverkäufen und Vermietungen vernachlässigt, die direkt oder über einen Makler direkt an den neuen Eigentümer bzw. Mieter übergehen ohne dass diese Angebote öffentlich bekannt gemacht werden. Der Verzicht auf die öffentliche Bekanntmachung resultiert in der Regel daraus, dass die Angebote zu außerordentlich guten Konditionen angeboten werden, die direkt durch den neuen Eigentümer bzw. Mieter angenommen werden. Die Vernachlässigung dieser Gruppe schränkt die Relevanz der Daten nicht ein, da Immobilienangebote zu außerordentlichen Konditionen in der Immobilienbewertung ohnehin eliminiert werden müssten. Darüber hinaus werden die gesammelten Daten durch diverse Prüfalgorythmen validiert und ggfs. aussortiert, wenn gewisse Qualitätskriterien nicht erfüllt sind.
Zu der Postleitzahl Seedorf (23823) gehören auch folgende Gebiete:
- Aukamp
- Bahrenkrug
- Berlin
- Blocksberg
- Blomnath
- Fresenfelde
- Haferhagen
- Heidmoor
- Hornsdorf
- Hornsmühlen
- Kembs
- Kuhlenbrook
- Liethkaten
- Muggesbrook
- Neuenrade
- Reuterteich
- Schlamersdorf
- Schulbusch
- Seebrook
- Seedorf
- Seekamp
- Stadtbek
- Steinhorst
- Tensfelderau
- Weitewelt