Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Köln (50969)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Köln (50969) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Köln (50969)
#Renditepotenzial
|
Bewertung: Apartment |
|
Köln (50969) |
| Kaufpreis : | 4.669,41 |
| Kaltmiete: | 14,40 |
| Multiplikator: | 27,0 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 2.816,90 | 9,98 |
| Unteres Drittel (33%) | 4.290,06 | 12,67 |
| Mittel (50%) | 4.669,41 | 14,40 |
| Oberes Drittel (67%) | 5.492,57 | 16,18 |
| Maximum | 8.518,89 | 33,16 |
| Anzahl an Apartments | 633 | 72 |
#Renditepotenzial
Apartment in Köln (50969)
In Köln (50969) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 4.669,41 €/m². In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 14,40 €/m². Beide Werte liegen oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Die Umgebung scheint daher insgesamt im gehobenen Preissegment zu liegen. Das gilt für das Mieten von Wohnungen und auch das Kaufen von Eigentumswohnungen. Aus der Sicht des Kapitalanlegers ergibt sich ein Mutliplikator von 27,0. Dieser fällt vergleichsweise niedrig aus, sodass der Wert auf erhöhtes Renditepotenzial hindeutet. Das Kaufen und gleichzeitige Vermieten von Apartments erscheint lukrativ, da der die Mieteinahmen den Kaufpreis relativ schnell amortisieren. Diese Werte variieren insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Der relevanteste Bewertungsparameter für das Vergleichswertverfahren ist der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn nun beispielshaft ein 80 m² Apartment bewertet wird, dann ergbit sich unter Berücksichtigung des oben angegebenen Werts ein Vergleichswert von 374.000 €. Für das Ertagswertverfahren ist hingegen die durchschnittliche Miete der relevanteste Bewertungsparameter (für weitere Parameter siehe). Bei Verwendung der oben ermittelten durchschnittlichen Miete ergibt sich ein Ertragswert von 549.000 €. Beide Werte können voneinander abweichen. Dennoch stellen beide Werte valide Apartmentbewertungen dar. Sie sind lediglich anhand verschiedener Bewertungsverfahren errechnet worden. Die zwei verwendeten Wertfaktoren stellen jeweils den Querschnitt der Preise für diese Postleitzahl dar. Daher repräsentieren sie das "Durchschnittsapartment".
Apartments sind häufig sehr unterschiedlich bzw. individuel hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Zustand und Alter. Unter Umständen sind Wohnungen im selben Gebäude teilweise vergleichbar. In der Immobilienbewertung liegen hier aber selten Vergleichswerte vor. Daher ist das Abstellen auf das "Durchschnittsapartment" selten sachgerecht. Vielmehr ist eine Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten sinnvoll. Besonders gut geschnittene Wohnungen, die ruhige Lage und auch der freie Blick ins Grüne werden durch den Käufer häufig durch einen Preisaufschlag honoriert. Nehmen wir also an, dass der Preisaufschlag im oberen Bereich der Preisskala liegt. Daraus ergibt sich ein Ertragswert von 691.000 € und ein Vergleichswert von 504.000 € . Die Bewertungen repräsentieren weiterhin eine 80 m² Wohnung im Raum Köln (50969).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Köln (50969)
|
Bewertung: Haus |
|
|
Köln (50969) |
| Kaufpreis : | 5.269,58 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 2.537,76 | |
| Unteres Drittel (33%) | 4.873,42 | |
| Mittel (50%) | 5.269,58 | |
| Oberes Drittel (67%) | 6.439,39 | |
| Maximum | 8.823,53 | |
| Anzahl an Häusern | 19 |
Haus in Köln (50969)
In Köln (50969) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 5.269,58 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Kaufen von Eigenheimen erscheint teuer, da im Vergleich teure Kaufpreise vorliegen. Der durchschnittliche Kaufpreis hängt insbesondere von der Ausprägung folgender Faktoren ab:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Praxis basiert die Immobilienbewertung von Häusern im Wesentlichen auf dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der durchschnittliche Kaufpreis zur Wertermittlung verwendet. Unter Verwendung des oben angegebenen Kaufpreises ergibt sich für ein 120 m² Haus ein Vergleichswert von 632.000 €. Bewertet wurde hier also das "Durchschnittshaus" in dieser Umgebung.
Insbesondere Häuser weichen in ihren individuellen Gegenbenheiten stark voneinander ab. Deshalb ist in der Regel die Bewertung des "Durchschnittshauses" nicht ausreichend. Vielmehr müssen Anpassungen des verwendeten Kaufpreises an die individuellen Gegebenheiten vorgenommen werden (siehe Faktoren oben). Bspw werden besonders gut ausgestattete Häuser in der Regel mit einem höheren Kaufpreis versehen. Nehmen wir nun an, dass das Haus besonders luxuriös ausgestattet ist, sodass der durchschnittliche Kaufpreis im oberen Bereich der Preisspanne liegt. In diesem Fall führt die Bewertung des 120 m² Hauses zu einem Vergleichswert von 773.000 €. Dieser spiegelt die gehobene Ausstattung des Hauses und das Preissegment im Raum Köln (50969) wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Wie prognostiziere ich bei der Immobilienbewertung zukünftige Einnahmen?
Bei der Prognose zukünftiger Einnahmen bei der Immobilienbewertung werden historische Daten, Markttrends und Einschätzungen der Marktlage berücksichtigt. Eine gründliche Analyse der aktuellen Mietpreise, Mieterträge vergleichbarer Immobilien in der Umgebung sowie potenzieller Nachfragefaktoren wie Standort, Infrastruktur und demografische Entwicklung hilft, zukünftige Einnahmen abzuschätzen. Zudem können Faktoren wie Mietverträge, Mieterfluktuation, Inflation und mögliche Renovierungsmaßnahmen Einfluss auf die Einnahmenprognose haben.
mehr...
Was ist das "Mietrecht" und was ist hier zu beachten?
Das Mietrecht umfasst die rechtlichen Bestimmungen und Regelungen, die das Mietverhältnis zwischen Vermietern und Mietern regeln. Es legt Rechte und Pflichten beider Parteien fest und behandelt Themen wie Mietvertragsgestaltung, Mietpreisregulierung, Kündigungsschutz, Instandhaltungspflichten, Nebenkostenabrechnung und Streitbeilegung. Mieter sollten sich mit den gesetzlichen Bestimmungen vertraut machen, um ihre Rechte zu schützen und rechtliche Konflikte zu vermeiden.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?
- Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.
- Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.
- Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.
- Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden
Zu der Postleitzahl Köln (50969) gehören auch folgende Gebiete:
- Köln
- Raderberg
- Zollstock