Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Dessau-Roßlau (6846)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Dessau-Roßlau (6846) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Dessau-Roßlau (6846)
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Apartment |
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Dessau-Roßlau (6846) |
| Kaufpreis : | 2.189,78 |
| Kaltmiete: | 7,23 |
| Multiplikator: | 25,2 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 777,78 | 5,67 |
| Unteres Drittel (33%) | 1.979,49 | 6,51 |
| Mittel (50%) | 2.189,78 | 7,23 |
| Oberes Drittel (67%) | 2.197,34 | 7,82 |
| Maximum | 3.589,74 | 13,01 |
| Anzahl an Apartments | 70 | 95 |
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
Apartment in Dessau-Roßlau (6846)
In Dessau-Roßlau (6846) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 2.189,78 €/m². In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 7,23 €/m². Beide Werte liegen unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Wohnen in Mietwohnungen und auch das Kaufen von Eigentumswohnungen erscheint in dieser Umgebung vergleichsweise günstig zu sein. Aus der Sicht des Kapitalanlegers ergibt sich ein Mutliplikator von 25,2. Dieser fällt vergleichsweise niedrig aus, sodass der Wert auf erhöhtes Renditepotenzial hindeutet. Das Kaufen und gleichzeitige Vermieten von Apartments erscheint lukrativ, da der die Mieteinahmen den Kaufpreis relativ schnell amortisieren. Diese Werte variieren insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Der relevanteste Bewertungsparameter für das Vergleichswertverfahren ist der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn nun beispielshaft ein 80 m² Apartment bewertet wird, dann ergbit sich unter Berücksichtigung des oben angegebenen Werts ein Vergleichswert von 175.000 €. Für das Ertagswertverfahren ist hingegen die durchschnittliche Miete der relevanteste Bewertungsparameter (für weitere Parameter siehe). Bei Verwendung der oben ermittelten durchschnittlichen Miete ergibt sich ein Ertragswert von 177.000 €. Beide Werte können voneinander abweichen. Dennoch stellen beide Werte valide Apartmentbewertungen dar. Sie sind lediglich anhand verschiedener Bewertungsverfahren errechnet worden. Die zwei verwendeten Wertfaktoren stellen jeweils den Querschnitt der Preise für diese Postleitzahl dar. Daher repräsentieren sie das "Durchschnittsapartment".
Apartments sind häufig sehr unterschiedlich bzw. individuel hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Zustand und Alter. Unter Umständen sind Wohnungen im selben Gebäude teilweise vergleichbar. In der Immobilienbewertung liegen hier aber selten Vergleichswerte vor. Daher ist das Abstellen auf das "Durchschnittsapartment" selten sachgerecht. Vielmehr ist eine Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten sinnvoll. Besonders gut geschnittene Wohnungen, die ruhige Lage und auch der freie Blick ins Grüne werden durch den Käufer häufig durch einen Preisaufschlag honoriert. Nehmen wir also an, dass der Preisaufschlag im oberen Bereich der Preisskala liegt. Daraus ergibt sich ein Ertragswert von 244.000 € und ein Vergleichswert von 176.000 € . Die Bewertungen repräsentieren weiterhin eine 80 m² Wohnung im Raum Dessau-Roßlau (6846).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Dessau-Roßlau (6846)
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Haus |
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Dessau-Roßlau (6846) |
| Kaufpreis : | 2.412,47 |
| Kaltmiete: | 10,32 |
| Multiplikator: | 19,47 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 135,71 | 8,83 |
| Unteres Drittel (33%) | 1.892,02 | 9,82 |
| Mittel (50%) | 2.412,47 | 10,32 |
| Oberes Drittel (67%) | 2.961,28 | 10,83 |
| Maximum | 6.521,74 | 11,82 |
| Anzahl an Häusern | 323 | 2 |
#Renditepotenzial
#günstiges Wohnen
Haus in Dessau-Roßlau (6846)
In Dessau-Roßlau (6846) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.412,47 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 10,32 €/m². Beide Werte liegen unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. In dieser Postleitzahl erscheint das Wohnen in Mietshäusern und Eigenheimen daher günstig. Der Mutliplikator in Höhe von 19,5 repräsentiert das Renditepotenzial. Da der Multiplikator vergleichsweise niedrig ausfällt, deutet es auf ein erhöhtes Renditepotenzial hindeutet hin. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Dessau-Roßlau (6846). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 289.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 506.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 391.000 € und Ertragswert von 564.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Werbungskosten kann der Mieter geltend machen?
Der Mieter einer Mietwohnung kann in seiner Einkommensteuererklärung in der Regel keine direkten Kosten für die Miete oder die Wohnung selbst absetzen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, wie beispielsweise haushaltsnahe Dienstleistungen, Handwerkerleistungen oder bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Arbeit im Homeoffice, die unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd geltend gemacht werden können.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Dessau-Roßlau (6846)
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Bewertung: Grundstück |
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Dessau-Roßlau (6846) |
| Kaufpreis : | 131,16 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 101,69 |
| Unteres Drittel (33%) | 125,92 |
| Mittel (50%) | 131,16 |
| Oberes Drittel (67%) | 146,90 |
| Maximum | 146,90 |
| Anzahl an Grundstücken | 39 |
Grundstück in Dessau-Roßlau (6846)
In Dessau-Roßlau (6846) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 131,16 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise teuer. Sie liegen also über dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 118.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 132.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Dessau-Roßlau (6846) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
Finde Grundstückspreise für andere Postleitzahlen:
Was ist beim Kaufvertrag beim Immobilienkauf zu beachten?
Der Kaufvertrag beim Immobilienkauf ist ein rechtliches Dokument, das die verbindlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festlegt. Es ist wichtig, den Vertrag sorgfältig zu prüfen und auf verschiedene Aspekte zu achten, wie den genauen Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, mögliche Zusicherungen oder Gewährleistungen, die vereinbarten Zahlungsbedingungen, den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Regelungen für den Fall von Vertragsverletzungen. Die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienanwalts kann helfen, eventuelle Risiken zu erkennen und sicherzustellen, dass der Vertrag den Interessen beider Parteien gerecht wird.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Welche Qualität haben die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte spiegeln tatsächlich am Markt angebotene Verkaufspreise bzw. Mietpreise wider. Von daher stellen die Daten keine Schätzungen, sondern Tatsachen dar, die für die Immobilienbewertung hoch relevant sind. Letztendlich sind nur Verkaufsangebote und Vermietungsangebote enthalten, die auch tatsächlich im Internet angeboten werden – sprich der Öffentlichkeit unterbreitet werden. Es wird bspw. die Gruppe von Immobilienverkäufen und Vermietungen vernachlässigt, die direkt oder über einen Makler direkt an den neuen Eigentümer bzw. Mieter übergehen ohne dass diese Angebote öffentlich bekannt gemacht werden. Der Verzicht auf die öffentliche Bekanntmachung resultiert in der Regel daraus, dass die Angebote zu außerordentlich guten Konditionen angeboten werden, die direkt durch den neuen Eigentümer bzw. Mieter angenommen werden. Die Vernachlässigung dieser Gruppe schränkt die Relevanz der Daten nicht ein, da Immobilienangebote zu außerordentlichen Konditionen in der Immobilienbewertung ohnehin eliminiert werden müssten. Darüber hinaus werden die gesammelten Daten durch diverse Prüfalgorythmen validiert und ggfs. aussortiert, wenn gewisse Qualitätskriterien nicht erfüllt sind.
Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?
- Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.
- Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.
- Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.
- Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden
Zu der Postleitzahl Dessau-Roßlau (6846) gehören auch folgende Gebiete:
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- Dessau-Roßlau
- Großkühnau
- Kleinkühnau
- Siedlung
- West
- Ziebigk