Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Schlat (73114)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Schlat (73114) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Schlat (73114)
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Bewertung: Apartment |
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Schlat (73114) |
| Kaufpreis : | 5.327,87 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 5.327,87 | |
| Unteres Drittel (33%) | 5.327,87 | |
| Mittel (50%) | 5.327,87 | |
| Oberes Drittel (67%) | 5.327,87 | |
| Maximum | 5.327,87 | |
| Anzahl an Apartments | 2 |
Apartment in Schlat (73114)
In Schlat (73114) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 5.327,87 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Kaufen von Wohnimmobilien ist daher in dieser Umgebung als vergleichsweise teuer anzusehen. Durchschnittliche Quadratmeterpreise können insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Eine bespielhafte Bewertung eines 80 m² Apartments nach dem Vergleichswertverfahren ergibt einen Wert der Eigentumswohnung von 426.000 €. Der Wertermittlung liegt der durchschnittliche Kaufpreis (wie oben angegeben) zugrunde. Bewertet wurde somit das "Durchschnittsapartment" in dieser Postleitzahl.
Das "Durschschnittsapartment" spiegelt in der Regel nicht die individuellen Gegebenheiten der zu bewertenden Eigentumswohnung wieder. Dort spielen diverse Faktoren eine Rolle (siehe oben). Daher müssen die Bewertungsparameter - in diesem Fall der Kaufpreis je Quadratmeter - an die spezifischen Gegebenheiten angepasst werden. Das erfolgt in der Regel über Preisauf- bzw. Preisabschläge. Ein Neubau hat grundsätzlich einen höheren Quadratmeterpreis als eine renovierungsbedürftige Wohnung, die bereits vor vielen Jahren gebaut wurde. Nehmen wir also einen Neubau im oberen Bereich der Preisspanne an. Dann ergibt sich ein Wert des Apartments in Höhe von 426.000 € nach dem Vergleichswertverfahren. Dieser Wert repräsentiert eine 80 m² Wohnung im Raum Schlat (73114).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Schlat (73114)
#Renditepotenzial
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Bewertung: Haus |
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Schlat (73114) |
| Kaufpreis : | 1.796,53 |
| Kaltmiete: | 12,00 |
| Multiplikator: | 12,48 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.231,91 | 12,00 |
| Unteres Drittel (33%) | 1.668,21 | 12,00 |
| Mittel (50%) | 1.796,53 | 12,00 |
| Oberes Drittel (67%) | 2.717,24 | 12,00 |
| Maximum | 5.326,67 | 12,00 |
| Anzahl an Häusern | 31 | 1 |
#Renditepotenzial
Haus in Schlat (73114)
In Schlat (73114) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 1.796,53 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 12,00 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb und die Miete oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das deutet darauf hin, dass das Kaufen sinnvoller erscheint als das Mieten von Häusern. Der Mutliplikator in Höhe von 12,5 repräsentiert das Renditepotenzial. Da der Multiplikator vergleichsweise niedrig ausfällt, deutet es auf ein erhöhtes Renditepotenzial hindeutet hin. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Schlat (73114). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 216.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 637.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 398.000 € und Ertragswert von 637.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Kosten sind bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren einzubeziehen?
Bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren sind vor allem die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie von Bedeutung. Zu den einzubeziehenden Kosten zählen die erzielten Mieteinnahmen, eventuelle Mietausfälle oder Leerstände, die Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten. Zudem sind auch Aspekte wie die Restnutzungsdauer der Immobilie, der Liegenschaftszinssatz und der Kapitalisierungszinssatz relevante Faktoren bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren.
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Maklervertrag und was ist hier zu beachten?
Ein Maklervertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Makler und seinem Auftraggeber, sei es ein Verkäufer oder Vermieter. Beim Abschluss eines Maklervertrags sollten bestimmte Aspekte beachtet werden, wie die Dauer des Vertrags, die Höhe der Maklerprovision, die Leistungen des Maklers und eventuelle Kündigungsbedingungen. Es ist wichtig, den Vertrag sorgfältig zu prüfen, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und bei Unklarheiten oder rechtlichen Fragen gegebenenfalls professionellen Rat einzuholen.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Welche Qualität haben die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte spiegeln tatsächlich am Markt angebotene Verkaufspreise bzw. Mietpreise wider. Von daher stellen die Daten keine Schätzungen, sondern Tatsachen dar, die für die Immobilienbewertung hoch relevant sind. Letztendlich sind nur Verkaufsangebote und Vermietungsangebote enthalten, die auch tatsächlich im Internet angeboten werden – sprich der Öffentlichkeit unterbreitet werden. Es wird bspw. die Gruppe von Immobilienverkäufen und Vermietungen vernachlässigt, die direkt oder über einen Makler direkt an den neuen Eigentümer bzw. Mieter übergehen ohne dass diese Angebote öffentlich bekannt gemacht werden. Der Verzicht auf die öffentliche Bekanntmachung resultiert in der Regel daraus, dass die Angebote zu außerordentlich guten Konditionen angeboten werden, die direkt durch den neuen Eigentümer bzw. Mieter angenommen werden. Die Vernachlässigung dieser Gruppe schränkt die Relevanz der Daten nicht ein, da Immobilienangebote zu außerordentlichen Konditionen in der Immobilienbewertung ohnehin eliminiert werden müssten. Darüber hinaus werden die gesammelten Daten durch diverse Prüfalgorythmen validiert und ggfs. aussortiert, wenn gewisse Qualitätskriterien nicht erfüllt sind.
Zu der Postleitzahl Schlat (73114) gehören auch folgende Gebiete:
- Schlat