Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Wechingen (86759)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Wechingen (86759) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Häusern in Wechingen (86759)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Haus |
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Wechingen (86759) |
| Kaufpreis : | 2.390,82 |
| Kaltmiete: | 8,92 |
| Multiplikator: | 22,34 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.383,50 | 8,92 |
| Unteres Drittel (33%) | 2.111,58 | 8,92 |
| Mittel (50%) | 2.390,82 | 8,92 |
| Oberes Drittel (67%) | 2.540,35 | 8,92 |
| Maximum | 5.047,67 | 8,92 |
| Anzahl an Häusern | 65 | 1 |
#günstiges Wohnen
Haus in Wechingen (86759)
In Wechingen (86759) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.390,82 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 8,92 €/m². Beide Werte liegen unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. In dieser Postleitzahl erscheint das Wohnen in Mietshäusern und Eigenheimen daher günstig. Der Mutliplikator in Höhe von 22,3 repräsentiert das Renditepotenzial. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Wechingen (86759). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 287.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 396.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 327.000 € und Ertragswert von 396.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Kosten sind bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren einzubeziehen?
Bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren sind vor allem die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie von Bedeutung. Zu den einzubeziehenden Kosten zählen die erzielten Mieteinnahmen, eventuelle Mietausfälle oder Leerstände, die Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten. Zudem sind auch Aspekte wie die Restnutzungsdauer der Immobilie, der Liegenschaftszinssatz und der Kapitalisierungszinssatz relevante Faktoren bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren.
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Was ist beim Kaufvertrag beim Immobilienkauf zu beachten?
Der Kaufvertrag beim Immobilienkauf ist ein rechtliches Dokument, das die verbindlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festlegt. Es ist wichtig, den Vertrag sorgfältig zu prüfen und auf verschiedene Aspekte zu achten, wie den genauen Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, mögliche Zusicherungen oder Gewährleistungen, die vereinbarten Zahlungsbedingungen, den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Regelungen für den Fall von Vertragsverletzungen. Die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienanwalts kann helfen, eventuelle Risiken zu erkennen und sicherzustellen, dass der Vertrag den Interessen beider Parteien gerecht wird.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?
- Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.
- Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.
- Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.
- Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden
Zu der Postleitzahl Wechingen (86759) gehören auch folgende Gebiete:
- Fessenheim
- Holzkirchen
- Wechingen