Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Stulln (92551)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Stulln (92551) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Stulln (92551)
#günstiges Wohnen
|
Bewertung: Apartment |
|
Stulln (92551) |
| Kaufpreis : | 1.891,89 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.891,89 | |
| Unteres Drittel (33%) | 1.891,89 | |
| Mittel (50%) | 1.891,89 | |
| Oberes Drittel (67%) | 1.891,89 | |
| Maximum | 1.891,89 | |
| Anzahl an Apartments | 1 |
#günstiges Wohnen
Apartment in Stulln (92551)
In Stulln (92551) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 1.891,89 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Der Preis deutet daher auf eine vergleichsweise günstige Umgebung in Bezug auf den Quadratmeterpreis beim Kauf von Immobilien hin. Durchschnittliche Quadratmeterpreise können insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Eine bespielhafte Bewertung eines 80 m² Apartments nach dem Vergleichswertverfahren ergibt einen Wert der Eigentumswohnung von 151.000 €. Der Wertermittlung liegt der durchschnittliche Kaufpreis (wie oben angegeben) zugrunde. Bewertet wurde somit das "Durchschnittsapartment" in dieser Postleitzahl.
Das "Durschschnittsapartment" spiegelt in der Regel nicht die individuellen Gegebenheiten der zu bewertenden Eigentumswohnung wieder. Dort spielen diverse Faktoren eine Rolle (siehe oben). Daher müssen die Bewertungsparameter - in diesem Fall der Kaufpreis je Quadratmeter - an die spezifischen Gegebenheiten angepasst werden. Das erfolgt in der Regel über Preisauf- bzw. Preisabschläge. Ein Neubau hat grundsätzlich einen höheren Quadratmeterpreis als eine renovierungsbedürftige Wohnung, die bereits vor vielen Jahren gebaut wurde. Nehmen wir also einen Neubau im oberen Bereich der Preisspanne an. Dann ergibt sich ein Wert des Apartments in Höhe von 151.000 € nach dem Vergleichswertverfahren. Dieser Wert repräsentiert eine 80 m² Wohnung im Raum Stulln (92551).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Stulln (92551)
|
Bewertung: Haus |
|
|
Stulln (92551) |
| Kaufpreis : | 2.759,68 |
| Kaltmiete: | 7,33 |
| Multiplikator: | 31,36 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.040,00 | 7,33 |
| Unteres Drittel (33%) | 2.668,17 | 7,33 |
| Mittel (50%) | 2.759,68 | 7,33 |
| Oberes Drittel (67%) | 2.837,30 | 7,33 |
| Maximum | 3.090,00 | 7,33 |
| Anzahl an Häusern | 4 | 1 |
Haus in Stulln (92551)
In Stulln (92551) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.759,68 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 7,33 €/m². Der Kaufpreis übersteigt den deutschlandweiten Durchschnitt und die Miete liegt unterhalb des Durchschnitts. Das Kaufen erscheint daher teurer als das Mieten von Häusern. Der Mutliplikator in Höhe von 31,4 repräsentiert das Renditepotenzial. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Stulln (92551). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 331.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 273.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 348.000 € und Ertragswert von 273.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Was ist die Grundsteuer?
Die deutsche Grundsteuer ist eine Steuer, die Hausbesitzer für den Besitz ihres Grundstücks und Gebäudes zahlen müssen. Die Höhe der Grundsteuer wird anhand des Einheitswerts des Grundstücks und des Gebäudes berechnet und variiert je nach Standort und Größe der Immobilie. Die Einnahmen aus der Grundsteuer dienen dazu, die finanziellen Bedürfnisse der Kommunen zu decken, wie z.B. die Instandhaltung von Straßen und öffentlichen Einrichtungen.
mehr...
Was ist das Grundbuch und welche Information darin sind wichtig beim Immobilienkauf?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentumsrechte an Grundstücken und anderen Immobilien festgehalten werden. Beim Immobilienkauf ist das Grundbuch von großer Bedeutung, da es wichtige Informationen über den aktuellen Eigentümer, Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden, Grundstücksgrenzen und eventuelle Dienstbarkeiten enthält. Diese Informationen ermöglichen es dem Käufer, die rechtliche Situation der Immobilie zu prüfen und sicherzustellen, dass der Verkäufer uneingeschränkt verkaufsberechtigt ist.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Zu der Postleitzahl Stulln (92551) gehören auch folgende Gebiete:
- Brensdorf
- Freiung
- Geiselhof
- Grafenricht
- Schanderlhof
- Stulln
- Säulnhof
- Vierbruckmühle