Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Perkam (94368)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Perkam (94368) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Perkam (94368)
#günstiges Wohnen
|
Bewertung: Apartment |
|
Perkam (94368) |
| Kaufpreis : | 3.299,97 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 2.923,20 | |
| Unteres Drittel (33%) | 3.171,87 | |
| Mittel (50%) | 3.299,97 | |
| Oberes Drittel (67%) | 3.401,80 | |
| Maximum | 3.599,46 | |
| Anzahl an Apartments | 3 |
#günstiges Wohnen
Apartment in Perkam (94368)
In Perkam (94368) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 3.299,97 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Der Preis deutet daher auf eine vergleichsweise günstige Umgebung in Bezug auf den Quadratmeterpreis beim Kauf von Immobilien hin. Durchschnittliche Quadratmeterpreise können insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Eine bespielhafte Bewertung eines 80 m² Apartments nach dem Vergleichswertverfahren ergibt einen Wert der Eigentumswohnung von 264.000 €. Der Wertermittlung liegt der durchschnittliche Kaufpreis (wie oben angegeben) zugrunde. Bewertet wurde somit das "Durchschnittsapartment" in dieser Postleitzahl.
Das "Durschschnittsapartment" spiegelt in der Regel nicht die individuellen Gegebenheiten der zu bewertenden Eigentumswohnung wieder. Dort spielen diverse Faktoren eine Rolle (siehe oben). Daher müssen die Bewertungsparameter - in diesem Fall der Kaufpreis je Quadratmeter - an die spezifischen Gegebenheiten angepasst werden. Das erfolgt in der Regel über Preisauf- bzw. Preisabschläge. Ein Neubau hat grundsätzlich einen höheren Quadratmeterpreis als eine renovierungsbedürftige Wohnung, die bereits vor vielen Jahren gebaut wurde. Nehmen wir also einen Neubau im oberen Bereich der Preisspanne an. Dann ergibt sich ein Wert des Apartments in Höhe von 276.000 € nach dem Vergleichswertverfahren. Dieser Wert repräsentiert eine 80 m² Wohnung im Raum Perkam (94368).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Perkam (94368)
|
Bewertung: Haus |
|
|
Perkam (94368) |
| Kaufpreis : | 3.502,73 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.450,00 | |
| Unteres Drittel (33%) | 3.049,82 | |
| Mittel (50%) | 3.502,73 | |
| Oberes Drittel (67%) | 3.955,26 | |
| Maximum | 6.788,46 | |
| Anzahl an Häusern | 34 |
Haus in Perkam (94368)
In Perkam (94368) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 3.502,73 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Kaufen von Eigenheimen erscheint teuer, da im Vergleich teure Kaufpreise vorliegen. Der durchschnittliche Kaufpreis hängt insbesondere von der Ausprägung folgender Faktoren ab:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Praxis basiert die Immobilienbewertung von Häusern im Wesentlichen auf dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der durchschnittliche Kaufpreis zur Wertermittlung verwendet. Unter Verwendung des oben angegebenen Kaufpreises ergibt sich für ein 120 m² Haus ein Vergleichswert von 420.000 €. Bewertet wurde hier also das "Durchschnittshaus" in dieser Umgebung.
Insbesondere Häuser weichen in ihren individuellen Gegenbenheiten stark voneinander ab. Deshalb ist in der Regel die Bewertung des "Durchschnittshauses" nicht ausreichend. Vielmehr müssen Anpassungen des verwendeten Kaufpreises an die individuellen Gegebenheiten vorgenommen werden (siehe Faktoren oben). Bspw werden besonders gut ausgestattete Häuser in der Regel mit einem höheren Kaufpreis versehen. Nehmen wir nun an, dass das Haus besonders luxuriös ausgestattet ist, sodass der durchschnittliche Kaufpreis im oberen Bereich der Preisspanne liegt. In diesem Fall führt die Bewertung des 120 m² Hauses zu einem Vergleichswert von 490.000 €. Dieser spiegelt die gehobene Ausstattung des Hauses und das Preissegment im Raum Perkam (94368) wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Welche Werbungskosten kann der Vermieter geltend machen?
Die deutschen Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung für Vermietung und Verpachtung sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien entstehen. Sie können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, um die steuerliche Belastung zu reduzieren. Beispiele für Werbungskosten sind Reparatur- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer und Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Perkam (94368)
|
Bewertung: Grundstück |
|
|
Perkam (94368) |
| Kaufpreis : | 356,12 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 343,91 |
| Unteres Drittel (33%) | 351,97 |
| Mittel (50%) | 356,12 |
| Oberes Drittel (67%) | 360,27 |
| Maximum | 368,33 |
| Anzahl an Grundstücken | 2 |
Grundstück in Perkam (94368)
In Perkam (94368) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 356,12 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise günstig. Sie liegen also unter dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 321.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 326.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Perkam (94368) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
Finde Grundstückspreise für andere Postleitzahlen:
Was ist das Grundbuch und welche Information darin sind wichtig beim Immobilienkauf?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentumsrechte an Grundstücken und anderen Immobilien festgehalten werden. Beim Immobilienkauf ist das Grundbuch von großer Bedeutung, da es wichtige Informationen über den aktuellen Eigentümer, Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden, Grundstücksgrenzen und eventuelle Dienstbarkeiten enthält. Diese Informationen ermöglichen es dem Käufer, die rechtliche Situation der Immobilie zu prüfen und sicherzustellen, dass der Verkäufer uneingeschränkt verkaufsberechtigt ist.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Welche Vorteile hat die Immobilienbewertung für mich?
- Eigentümer einer Immobilie: Ein Eigentümer einer Immobilie sollte den Wert seines Apartments, Hauses oder Grundstückes im Falle des Verkaufes wissen. Der Verkaufspreis sollte aus der Sicht des Eigentümers höher sein als der Immobilienwert. Ansonsten macht ein Verkauf der Immobilie wirtschaftlich wenig Sinn. Aber auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, ist es sinnvoll den Wert der Immobilie im Blick zu haben. Ein Investment in eine Immobilie ohne den Wert der Immobilie zu kennen ist kein sinnvolles Investment.
- Vermieter: Aus Sicht des Vermieters macht es Sinn den Immobilienwert zu kennen, da nur so wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen werden können. Wenn bspw. der Verkauf einer Immobilie mehr Geld einbringt als die Vermietung sollte der Verkauf der Vermietung vorgezogen werden.
- Immobilieninteressent: Besteht Interesse an dem Immobilienkauf - sei es ein Apartment, Haus oder Grundstück - stellt sich immer zu aller erst die Frage nach dem fairen Wert für eine Immobilie. Daher stellt der Wert einer Immobilie insbesondere bei dem Kauf einer Immobilie eine zentrale Kennzahl dar.
- Sonstige Situationen: Auch in sonstigen Situationen wie einer Erbschaft oder Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem Immobilienwert. Bei Erbschaften gibt es zwar spezielle steuerliche Regelungen. Dennoch ist es einen ersten Anhaltspunkt für den Wert über die Immobilienbewertung zu erhalten. Der errechnete Immobilienwert kann sogar unter Umständen anstelle des steuerlichen Werts verwendet werden - nur sinnvoll sofern vorteilhaft für den Erbenden
Zu der Postleitzahl Perkam (94368) gehören auch folgende Gebiete:
- Bernloh
- Perkam
- Pilling
- Pilling-Siedlung
- Radldorf
- Veitsberg