Vergleichsobjekte in der Datenbank
Immobilienbewertung in Bärnau (95671)
- Kaufpreise und Mieten
Warum sind Vergleichsobjekte in der Immobilienbewertung so wichtig?
Bei der Immobilienbewertung spielen am Markt beobachtbare Kaufpreise und Mieten eine wichtige Rolle. Diese Werte helfen dabei die Wertermittlung möglichst objektiv - d.h. möglichst wenige subjektive Einflüsse durch die Bewerter*in - zu gestalten. In dem weiteren Abschnitten sind die am Markt - in diesem Fall Bärnau (95671) - beobachteten Kaufpreise und Mieten inkl. deren Verteilung für Häuser, Apartments bzw. Eigentumswohnungen und Grundstücke dargestellt. Diese werden ebenfalls mit den gängigsten Verfahren in der Immobilienbewertung verknüpft. Außerdem wird das Renditepotenzial innerhalb der Postleitzahl untersucht.
Bewertung von Apartments in Bärnau (95671)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Apartment |
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Bärnau (95671) |
| Kaufpreis : | |
| Kaltmiete: | 3,61 |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 3,61 | |
| Unteres Drittel (33%) | 3,61 | |
| Mittel (50%) | 3,61 | |
| Oberes Drittel (67%) | 3,61 | |
| Maximum | 3,61 | |
| Anzahl an Apartments | 1 |
#günstiges Wohnen
Apartment in Bärnau (95671)
In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 3,61 €/m². Die Miete liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts und deutet daher auf eine vergleichsweise günstige Wohnumgebung hin. Die Kaltmiete kann insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren variieren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Die Immobilienbewertung von Apartments basiert in der Praxis in der Regel auf dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren. Bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ergibt sich zum Beispiel bei einer 80 m² Wohnung ein Apartmentwert in Höhe von -12.000 €. Dieser Wert basiert auf der durchschnittlichen Kaltmiete für Wohnungen in dieser Postleitzahl. Er repräsentiert folglich die "Durchschnittswohnung" in dieser Umgebung.
Das zu bewertende spezifische Apartment weicht in der Regel von der "Durchschnittswohnung" ab. Daher wird die tatsächliche bzw. langfristig realistisch erzielbare Miete von der verwendeten Durchschnittsmiete abweichen. Wenn die tatsächliche bzw. langfristig realistisch erzielbare Miete bekannt ist, sollte diese in die Bewertung einbezogen werden. Wenn diese nicht bekannt ist, sollten für die oben angegebenen Faktoren Auf- bzw. Abschläge auf die durchschnittliche Kaltmiete vorgenommen werden. Zum Beispiel erhöht eine besonders gute Lage die zu verwendende Kaltmiete, wohingegen eine schlechte Ausstattung die Kaltmiete senkt. Nehmen wir an, dass bspw die Lage und auch die Ausstattung besonders gut sind. Dann ergibt sich ein Wert für ein 80 m² Apartment im Raum Bärnau (95671) in Höhe von -12.000 €. Dieser repräsentiert einen Wert im oberen Drittel der Mietspanne nach dem Ertragswertverfahren in dieser Postleitzahl.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Bärnau (95671)
#günstiges Wohnen
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Bewertung: Haus |
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Bärnau (95671) |
| Kaufpreis : | 1.159,42 |
| Kaltmiete: | |
| Multiplikator: |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 178,00 | |
| Unteres Drittel (33%) | 846,15 | |
| Mittel (50%) | 1.159,42 | |
| Oberes Drittel (67%) | 1.340,20 | |
| Maximum | 5.102,30 | |
| Anzahl an Häusern | 59 |
#günstiges Wohnen
Haus in Bärnau (95671)
In Bärnau (95671) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 1.159,42 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Das Wohnen in gekauften Eigenheime erscheint sinnvoll, da die Quadratmeterpreise vergleichsweise günstig ausfallen. Der durchschnittliche Kaufpreis hängt insbesondere von der Ausprägung folgender Faktoren ab:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Praxis basiert die Immobilienbewertung von Häusern im Wesentlichen auf dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der durchschnittliche Kaufpreis zur Wertermittlung verwendet. Unter Verwendung des oben angegebenen Kaufpreises ergibt sich für ein 120 m² Haus ein Vergleichswert von 139.000 €. Bewertet wurde hier also das "Durchschnittshaus" in dieser Umgebung.
Insbesondere Häuser weichen in ihren individuellen Gegenbenheiten stark voneinander ab. Deshalb ist in der Regel die Bewertung des "Durchschnittshauses" nicht ausreichend. Vielmehr müssen Anpassungen des verwendeten Kaufpreises an die individuellen Gegebenheiten vorgenommen werden (siehe Faktoren oben). Bspw werden besonders gut ausgestattete Häuser in der Regel mit einem höheren Kaufpreis versehen. Nehmen wir nun an, dass das Haus besonders luxuriös ausgestattet ist, sodass der durchschnittliche Kaufpreis im oberen Bereich der Preisspanne liegt. In diesem Fall führt die Bewertung des 120 m² Hauses zu einem Vergleichswert von 231.000 €. Dieser spiegelt die gehobene Ausstattung des Hauses und das Preissegment im Raum Bärnau (95671) wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Der Standort in der Immobilienbewertung?
Der Standort einer Immobilie spielt sowohl beim Vergleichswertverfahren als auch beim Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle in der Immobilienbewertung. Beim Vergleichswertverfahren wird der Standort als ein entscheidender Faktor betrachtet, da er die Vergleichbarkeit mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung beeinflusst. Beim Ertragswertverfahren wird der Standort hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Mieteinnahmen und das Wertpotenzial der Immobilie bewertet, da er die Nachfrage und Attraktivität für potenzielle Mieter und Investoren beeinflusst.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Bärnau (95671)
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Bewertung: Grundstück |
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Bärnau (95671) |
| Kaufpreis : | 65,16 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 65,16 |
| Unteres Drittel (33%) | 65,16 |
| Mittel (50%) | 65,16 |
| Oberes Drittel (67%) | 65,16 |
| Maximum | 65,16 |
| Anzahl an Grundstücken | 1 |
Grundstück in Bärnau (95671)
In Bärnau (95671) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 65,16 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise teuer. Sie liegen also über dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 59.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 59.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Bärnau (95671) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
Finde Grundstückspreise für andere Postleitzahlen:
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz in der Immobilienbewertung?
Die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen in der Immobilienbewertung zunehmend an Bedeutung. Immobilien mit einer guten Energieeffizienz und nachhaltigen Merkmalen werden positiv bewertet, da sie langfristig niedrigere Betriebskosten und eine geringere Umweltbelastung bieten. Zudem erfüllen nachhaltige Immobilien die wachsenden Anforderungen an Umweltauflagen und -zertifizierungen, was ihre Attraktivität für Käufer und Investoren steigert und langfristige Werterhaltung ermöglicht.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Zu der Postleitzahl Bärnau (95671) gehören auch folgende Gebiete:
- Ahornberg
- Altglashütte
- Bartmühle
- Beierfeld
- Bärnau
- Ellenfeld
- Greim
- Grün
- Hasenbühl
- Heimhof
- Hermannsreuth
- Hermannsreuth Siedlung
- Hohenthan
- Iglersreuth
- Kaltenmühle
- Klauberfeld
- Naab
- Oberkellermühle
- Schwarzenbach
- Silberhütte
- Stöberlhof
- Thanhausen
- Tännersreuth
- Unterkellermühle
- Wendern
- Ziegelhütte
- Ödwaldhausen